大規模改修工事の流れ
業者選定
建築に携わってない方や大規模改修工事がはじめての方が業者を選定することは非常に困難を極め、
短期間で業者を選定することは非常に難しい作業です。以下に業者を選定するポイントをいくつか挙げましたので、
参考にしていただければ幸いです。
ａ．大規模改修工事の実績がある業者を選定する。
マンション等、コンクリート造りの建物の改修工事には専門的な知識が必要で、その業務に携わっていないと判断できない部分が多く含まれています。
特に打診試験（専用のハンマーで壁面やタイル面をたたき、音で劣化状況を診断する）や注入工事（コンクリ・タイル等の浮きのある部分に専用の器具で薬剤を注入して、はがれ落ちるのを防ぐ工事）などの下地処理は本工事を行う上で最も重要な部分であるにもかかわらず、しっかり行わない業者が多いのが現状です。たとえ建築工事を長く行っている業者でも、新築工事と改修工事は区別して評価する必要があります。
当社は長くマンションの改修工事に携わっていますので、多くのノウハウの蓄積があります。
ｂ．あまりにも安い業者や大幅な値引きをする業者は選定しない。
大規模改修工事には多額の修繕積立金が必要なため、発注金額があまりにも大きいと他の改修計画に影響を及ぼすだけではなく、修繕積立金の増額や一時金の徴収を余儀なくされることがあります。
しかし、費用の負担を減らすことを第一に考え、『安かろう悪かろう』の業者を選定したがために、次回の改修工事では手直しを含めた工事で多額の費用がかかるのを、私どもは数多く見てきました。これでは意味がありません。
また、大幅な値引きをする業者は、工事を落札するために他の業者と同じ仕様で金額だけを大幅に値下げしてきます。
しかしこの値引きのしわ寄せを下請け業者に負わせるため、下請け業者は手抜き工事を行うといった図式が数多くみられます。
世間のデフレ傾向の中、お客様が『いいものを安く』求められるのは当然の流れですが、そのほとんどが人件費を占める本工事においては『安い＝品質の低下』といっても過言ではありません。
そして、手抜き工事といっても、一般の方々が見破れるものではないので、前述のような事態にのようなことになりかねません。
当社は業者としての誇りをもって施工とアフターサービスを行っていくため、このようなことは一切ありません。
c．工事内容の違いを把握する。
見積金額は仕様によりかなりの差がでてきます。『差額が一千万円』という事も驚く事ではありません。
しかし仕様を選定するにはかなりの経験と実績が必要とされるため、多くの管理組合が悩んでいます。
逆に言えば業者が現場を調査して提出してきた仕様がその業者の特色であるともいえ、その違いにより業者の考え方がわかるとも言えます。
その違いを把握するために、管理会社である㈱イエスマンや（財）マンション管理センターに問い合わせ、それらの金額が適正なものであるかを判断していただいた上での選定が必要です。（１級建築士に相談される方もいますが、前述のとおり新築工事ではなく改修工事を数多く手掛けている方に依頼する必要があります。）
当社にはマンション管理業務主任者が在籍しておりますので、長期修繕計画をも視野に入れた仕様の決定をいたします。
ワンポイントアドバイス
工事には大規模改修工事で行わなければ施工単価が上がるものと、そうでないものがあります。
足場が掛かっていなくても施工できる範囲は意外と広いものです。
仕様を決定する上でそのような事を知っておくと、２～３年後に修繕積立金が溜まった時点で残りの部分を施工するといった方法も考えられます。
工事期間の決定
塗料は気温が５℃以下もしくは湿度が８５％以上の場合は施工不良になる場合がありますので、
冬場や梅雨時の施工は避けたほうが賢明です。
また、塗料は施工気温が約２０℃を基準に製造されてれているため春や秋に工事を行うのがベストですが、
工事は長期間にわたるため、管理組合の行事やその他の改修時期に重ならないような時期を選定する必要があります。
当社はお客様と事前にご相談の上、施工時期を決定します。
事前調査
事前調査で目視できない部分（共有部分である、各戸のベランダやサッシ周りなど）の調査や見積りに含まれていない箇所に問題点がないかの確認を行い、最終的な工事内容の決定をします。
当社は事前にアンケート調査を実施し、すべてのご質問・ご要望に対して必ず回答します。
契約
当社は正式な契約書を取り交わします。
色の決定
周りの景観および既存のタイル色（色の変更ができないため）を考慮しながら、
皆様の多数決により色の決定を行います。
当社は工事の仕上がりを具体的にイメージして頂くため、建物全体のカラーシミュレーションを、カラーコーディネイターに依頼して作成します。
工事の周知
長期間、近隣住民の方にご迷惑をお掛けする事になります。
管理組合の代表者があいさつ回りをして、トラブルを事前に防止します。
当社は工事着工の２週間前に工事のお知らせ配布と近隣への挨拶を行います。
工事着工
当社の工事中の施工管理につきましてはこちらをご参照ください。
中間検査
仮設足場が設置した状態で中間検査を行い、施工不備等の指摘をします。
また、事前に気になる個所を発見した場合は、検査にかかわらず随時指摘して『いつも監視されている』という意識を業者に持たせましょう。
また検査にはかなりの経験と実績を必要としますので、第三者機関に依頼する方法（有料）もあります。
当社は独自の基準で自社検査を行います。
竣工検査
仮設足場を取り去った状態で最終の検査を実施します。
当社はアンケート調査を実施し、お客様の不満が残らないよう最善の努力をします。
引渡し
長かった工事も終わり、ついに完成です。
アフターサービス
次回の改修工事まで、トラブルが発生しないとも限りません。
保証期間とアフターサービスの内容を確認しておきます。
当社は工事竣工後すぐに調査を行い、不備個所については早急に補修工事を実施します。
また、メーカー連名保証書を発行し、次回改修工事までの安心もあわせてお届けします。
さらに、約１年経過後にアフター調査を行い、不良個所があれば無料でアフター工事を行います。
（内容につきましては別紙をご参照ください。）
ワンポイントアドバイス
アフターサービスに関しては施工業者によってまちまちで、ひどい業者は連絡があってから半年以上も放置することや、難癖をつけて別料金をとるところもあります。
施工実績とともにアフターサービスの内容も事前に確認した方が良いでしょう。